「相続した実家を売るべきか、残すべきか」
この悩みは、物件の状態やエリア、家族の事情、税制上の期限によって、最適な判断はまったく異なります。それでも多くの方が、結論を出せずにいるのではないでしょうか。
この記事では、実家の売却に迷っている方に向けて、判断前に整理しておくべき5つの視点を取り上げます。
「売る・貸す・持ち続ける」の選択肢を、費用・税制・管理負担・感情面から整理し、まず何を確認すればいいのかが明らかになるため、ぜひ最後まで読んでみてください。
実家の売却で迷う人が抱える3つの壁
実家を売るかどうか迷う背景には、お金の問題だけでなく感情や家族関係が複雑に絡んでいます。ここでは、多くの方がぶつかる3つの壁を整理します。
「思い出の場所を手放す」心理的な抵抗感
実家の売却に迷う方の多くは、金銭的な損得よりも「思い出を手放すことへの罪悪感」を感じています。
これは自然な感情ですが、この感情だけで判断を先送りすると、固定資産税や管理費が積み重なり、結果的に選択肢が狭まることがあります。
そのため、気持ちと数字の整理を並行して進めることが重要です。感情面は時間が解決する部分もありますが、税制や制度には期限があるため、数字の確認は早いほうが有利です。
兄弟間で意見が割れて話が進まない
相続した実家が共有名義になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
例えば、兄弟の一人が「残したい」と主張すれば、他の全員が売却を希望していても話は進みません。この時、意見が割れる最大の原因は、感情の違いよりも「情報の格差」であるケースが多いようです。
物件の評価額、年間の維持費、相続登記の期限、使える税制特例といった情報を全員が同じレベルで共有すると、合意形成がスムーズになる傾向があります。まず事実を揃えることが、話し合いの前提条件になります。
「いくらで売れるか分からない」という不安
売却に迷う理由として「そもそも価格が分からない」という方は少なくありません。
築年数が古い物件は、不動産会社の査定で建物評価がゼロになることも多く、「価値がない＝売れない」と誤解しがちです。しかし実際には、土地の価値がある限り売却は可能です。
まずは、自分で路線価を調べ、土地のおおまかな価値をつかむことが第一歩です。路線価は実勢価格の70〜80%程度とされており、おおまかな相場感はこれだけでも得られます。
関連記事：実家じまいで迷ったとき、最初に整理しておきたい手順と費用の考え方
売却・賃貸・維持、それぞれの現実的なコスト
「売る・貸す・持ち続ける」の3つの選択肢には、それぞれ異なるコストとリスクがあります。判断を下す前に、各選択肢の数字を整理しておきましょう。
売却した場合にかかる費用と手残り
売却時の主な費用は、仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税）、印紙税、登記費用です。
例えば2,000万円で売却した場合、仲介手数料は約72万円となります。加えて、相続で取得した物件は取得費が不明なケースが多く、その場合は売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費が適用されます。
したがって、2,000万円の売却なら取得費は100万円とみなされ、差額1,900万円に対して譲渡所得税がかかる可能性があるといえるのです。
ただし、相続空き家の3,000万円特別控除（国税庁）の要件を満たせば、税負担を大幅に軽減できます。
賃貸に出す場合の収支と管理の手間
「売らずに貸す」という選択肢もありますが、築古の戸建てを賃貸に出す場合、エリアによっては月5〜8万円程度の家賃が上限になるケースが多いようです。
ここから管理委託費（家賃の5%前後）、固定資産税、火災保険料、修繕費を差し引くと、手残りはかなり限られます。また、遠方にある実家の場合は入居者トラブルや修繕対応が負担になります。
賃貸に出す場合は「定期借家契約」を使えば期間満了で退去してもらえますが、普通借家契約では更新を拒絶できない点にも注意が必要です。
そのまま維持し続けた場合の年間コスト
「とりあえず持っておく」場合でも、年間のコストは発生します。
固定資産税（住宅用地の特例適用で軽減されていても年5〜15万円程度）、火災保険料、水道光熱費の基本料金、草刈り・換気のための訪問交通費、管理委託を使うなら月5,000〜15,000円。合計すると年間20〜40万円程度の維持費がかかる計算です。
5年放置すれば100〜200万円となり、この金額は売却時の手残りを減らす要因になるでしょう。維持する場合は「何年まで持つか」の期限を決めておくことが、判断を先延ばしにしないコツです。
関連記事：【相続した家をどうする？】迷ったときに整理すべき判断ポイントを解説
売却を判断する前に確認すべき税制と期限
実家の売却判断には「期限付きの制度」が複数関わっています。知らないまま期限を過ぎると、使えたはずの特例が使えなくなるケースもあります。
相続登記の義務化と過料のリスク
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
これは過去に発生した相続にも適用され、2027年3月31日までに登記が必要です。
そして、売却するにも賃貸に出すにも、まず名義変更（相続登記）を済ませることが前提になり、名義が被相続人のままでは売買契約が結べません。
司法書士への依頼費用は5〜10万円程度が目安になるでしょう。
3,000万円特別控除の適用期限と要件
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
主な要件は、被相続人が一人で居住していた家屋であること、相続後に事業・貸付・居住の用に供されていないこと、耐震基準を満たすか取り壊して土地として売却すること、そして相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することです。
この「3年」の期限を過ぎると特例が使えなくなるため、売却を迷っている間にも期限は近づいていると言えるでしょう。
相続税の申告期限と納税資金の確保
相続税の申告・納税期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内となります。
不動産を相続した場合、「物件はあるが現金がない」という状態になりがちです。相続税の納税資金を確保するために実家を売却するケースも少なくありませんが、10か月以内に売却を完了させるのは簡単ではありません。
したがって、売却には通常3〜6か月程度かかるため、早い段階で査定を取り、売却活動を始めるかどうかの判断を下す必要があります。延納や物納という選択肢もありますが、要件が厳しいため事前の確認が重要です。
関連記事：親が施設に入った後、実家はどうする？判断前に整理したい手続きと税金
「売れない」と思い込んでいるケースの実態
「築年数が古いから売れない」「立地が悪いから買い手がつかない」と思い込んでいる方は多いですが、実際には売り方を変えるだけで成約に至るケースがあります。
木造戸建ての法定耐用年数を超えた物件でも、土地の価値がある限り売却は可能です。具体的には、「古家付き土地」として売り出す方法、更地にして土地として売る方法、買取業者に直接売却する方法など、選択肢は複数あります。
旧耐震（1981年5月以前の建築確認）の物件はローンが通りにくいため買い手が限られますが、現金購入者や買取業者への売却であれば成約の可能性は十分あります。
「売れない」と決めつける前に、複数の不動産会社に査定を依頼し、売り方の提案を聞いてみるとよいでしょう。
迷いを整理するために、今日できること
実家の売却に迷う時間が長引くほど、維持費は積み重なり、税制上の期限は近づきます。
それでも「まだ決められない」と感じている場合は、情報を揃えるだけでも状況は大きく変わります。
具体的には、相続登記が済んでいるか確認する、路線価を国税庁のサイトで調べて土地のおおまかな価値を把握する、固定資産税の納税通知書で年間コストを確認することが挙げられます。
この3つだけでも、漠然とした不安が「具体的な数字」に変わり、判断の土台ができます。売るか残すかの結論を急ぐ必要はありませんが、判断をするための材料を集めることは、今日からでも始められるでしょう。
不動産お見立て診断（無料）を受けてみませんか？
「売るべきか、直すべきか」
この判断は、物件の場所・築年数・あなたの状況によって大きく変わります。
NILマーケティングでは、住所と築年数だけで路線価・周辺相場・リフォーム費用対効果を調べて「お見立て書」をお送りしています。
「どうすればいいか」が分からないまま悩むより、まず状況を整理することから始めませんか。