親が施設に入り、実家が空いたままになっている。このまま持ち続けるのか、売るのか、それとも誰かに貸すのか、親が施設に入った後に実家をどうするか、決められずにいる方は少なくありません。親はまだ元気で、いつか帰ってくるかもしれない。
そう思うと、売却の話を切り出しにくい一方で、固定資産税や管理の負担は毎年続きます。
この記事では、親の意向と名義、売却・賃貸・維持の比べ方、使える税の特例と期限を、公的な情報をもとに整理しています。判断する順番が見えてくると、次に何をすればいいかが分かりやすくなります。
親が施設に入った後の実家で迷う人が抱える悩み
施設への入所をきっかけに、実家の扱いは家族全体の課題になります。多くの方が直面する悩みを、3つの場面から確認していきましょう。
「いつか帰るかもしれない」と考えてしまう
親が施設に入った直後は、体調が回復すれば自宅に戻れるのではないか、という気持ちが残りやすい時期です。
子どもとしても、実家を手放すことが親の帰る場所をなくすように感じられ、売却の話を持ち出すことに強い抵抗を覚えます。また、親本人も住み慣れた家を手放す話には敏感になりがちです。
そのため、方針を決めるときは、親の気持ちを尊重しながら、現実的な見通しを一緒に確認していくことが大切になるでしょう。
きょうだいや親族の意見が食い違う
実家をどうするかについて、兄弟で意見が分かれるのも、よくあるケースです。
実家の近くに住む人は管理の負担を感じ、遠方に住む人は思い出を残したいと考えるなど、立場によって見方が変わります。
実務では、意見が割れる原因が感情よりも情報の差にあることが多く、毎年の維持費、売却した場合の手取りの目安、使える税の特例とその期限といった情報を同じ資料で共有すると、話し合いが進みやすくなる傾向があります。
管理の負担と費用が子どもにのしかかる
親が施設に入ると、実家の庭の手入れや換気、郵便物の確認、水道光熱費の基本料金、固定資産税、火災保険料といった管理が、子どもの役割になることが少なくありません。
遠方に住んでいる場合は、通うための交通費や時間も負担になります。家は人が住まなくなると傷みやすいともいわれ、放置した期間が長くなるほど、後の選択肢にも影響が出る場合があります。
まずは、現状でどのくらいの費用と手間がかかっているかを書き出してみると、判断の材料になります。
関連記事：実家じまいで迷ったとき、最初に整理しておきたい手順と費用の考え方
実家の扱いを決めにくくなる背景
実家の扱いが決まりにくい背景には、名義や制度、期限といった、見落としやすい事情があります。
名義は親のままで、本人の意思が前提になる
実家の名義が親のままである限り、売却や賃貸などの判断は、原則として親本人が行うことになります。親の判断能力が十分にあるうちは、本人の意向を確認しながら進められます。
一方、判断能力が不十分になった場合は、家庭裁判所が成年後見人等を選ぶ法定後見制度を利用する方法があります（厚生労働省）。
ただし、本人の居住用不動産を後見人が処分するには、家庭裁判所の許可が必要です。入院や入所で現在は住んでいなくても、入所前に住んでいた家はこの対象に含まれます（裁判所）。
使われていない住宅は増え、管理状態によっては税の負担も変わる
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高でした（総務省統計局）。
親の入所後の実家も、こうした空き家に含まれる場合があります。2023年12月に施行された改正空家法では、管理が不十分な「管理不全空家」も新設され、市区町村長から勧告を受けた場合は、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます（国土交通省）。
空き家であること自体で直ちに税が上がるわけではありませんが、管理状態の確認は欠かせません。
税の特例には期限があり、住まなくなった時期が起点になる
親が存命のうちに実家を売る場合に使える特例として、居住用財産の3,000万円特別控除があります。
所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できますが、以前住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（国税庁）。
親が施設に入って住まなくなった時期が、この期限の起点になるため、入所した時期を早めに確認しておくことが大切です。
実家の扱いを判断するための視点
判断の順番を決めておくと、感情と数字のどちらにも偏らずに、方針を考えやすくなります。
親の意向と判断能力をまず確認する
最初に確認したいのは、親自身が実家をどうしたいと考えているかです。
帰る可能性があるのか、売却に抵抗はないのか、貸すことは許容できるのか。元気なうちに本人の意向を聞いておけば、後の判断がしやすくなります。
判断能力が低下してからでは、売却に家庭裁判所の許可が必要になるなど、手続きが増えることがあります。親の状態を見ながら、早めに話し合う機会をつくることをおすすめします。
売却・賃貸・維持を費用と手間で比べる
方針は、費用、手間、将来の使い道、期限の4つの軸で比べると整理しやすくなります。
売却は、維持費の負担から解放され、親の入所費用に充てる原資にもなりますが、帰る場所を手放すことになります。賃貸は収入が見込める一方で、入居者対応や修繕の負担が続きます。維持は選択肢を残せますが、管理費用が毎年かかります。
どれが向いているかは、立地や築年数、親の状態、家族の事情によって変わるため、複数の選択肢を数字で比べてみることが重要です。
親が存命のうちに売る場合の税の特例を確認する
親の名義で売却する場合は、居住用財産の3,000万円特別控除が使えるかを確認します。
控除を受けるには、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることに加え、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却ではないことなどが要件になります。
家屋を取り壊した場合は、敷地の売買契約を取壊しから1年以内に結ぶ必要があります（国税庁）。他の特例との関係もあるため、事前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。
相続後に売る場合の特例と相続登記を確認する
将来、親が亡くなってから売却することも考えられます。その場合は、相続した空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があり、令和9年12月31日までの譲渡が対象で、売却は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります（国税庁）。
親が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定を受けていたこと、入所後の家屋が事業・貸付・他人の居住に使われていないことなどの要件を満たせば、対象となる場合があります（国税庁）。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（法務省）。
関連記事：【実家の売却に迷っている方必見】整理しておくべき5つのポイントを徹底解説
親が施設に入った後の実家でよくある誤解
「親が元気なら、子どもの判断で実家を売れる」と考える方もいますが、名義が親のままであれば、売却には親本人の意思が必要です。
また、「判断能力が下がっても、後見人がつけば自由に売れる」とも限りません。本人の居住用不動産を後見人が売却するには、家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ずに処分した場合、その処分は無効とされています（裁判所）。
さらに、「施設に入った時点で空き家の特例が自動的に使える」という認識も正確ではありません。
相続後の特例を使うには、入所後の家屋の使用状況など、細かな要件を満たす必要があります。思い込みで動く前に、制度の条件を確認しておくことが大切です。
まとめ：親が施設に入った後の実家で最初にやること
親が施設に入った後の実家は、気持ちの整理を待つ間にも、名義の確認、親の意向の聞き取り、維持費の把握、使える税の特例と期限の確認を進めることができます。
最初の一歩としては、実家の名義と親が住まなくなった時期を確認し、親本人の意向を聞く場を設けることをおすすめします。そのうえで、売却・賃貸・維持を費用と手間で比べ、同じ資料を共有しましょう。
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関連記事：生前整理とは？進め方の順番と遺品整理との違いを実務の視点で解説
参考・出典
・裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
・総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」
・国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
・国税庁「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
・国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
・国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
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