昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けた、いわゆる「旧耐震」の戸建てを売却しようとしている方の中には、「耐震性が低いと言われて、そもそも買い手がつかないのではないか」と不安を感じている方も少なくありません。
実際、旧耐震物件は住宅ローン控除などの税制優遇の対象外になる場合があり、通常の物件とは異なる注意点があります。
この記事では、旧耐震物件が売却でどのように扱われるのか、そして売却をスムーズに進めるための対応策を整理しました。
「旧耐震だから売れないのでは」と感じる理由
旧耐震という言葉には不安を感じやすい響きがありますが、まずはその背景を整理します。
「耐震性が低い」という漠然とした不安
「旧耐震」という言葉を聞くと、「地震に弱い家なのでは」と漠然とした不安を感じる方は少なくありません。
旧耐震基準は1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される基準で、それ以降の新耐震基準と比べて耐震性能の基準が異なります。
ただし、旧耐震基準の物件がすべて危険というわけではなく、個々の建物の状態によって実際の耐震性能には差があります。基準の名称だけで一律に「危険」と判断してしまう前に、実際の建物の状態を確認することが大切です。
住宅ローンが組めないと聞いて不安になる
「旧耐震物件は住宅ローンが組めない」という話を耳にして、買い手が見つからないのではと心配になる方もいます。
実際には、旧耐震であることを理由に住宅ローン自体が組めなくなるわけではありません。
ただし、住宅ローン控除など一部の税制優遇については、新耐震基準への適合や耐震基準適合証明書の取得が条件になっているケースがあり、買い手にとっての税制メリットが限定される可能性がある点は理解しておく必要があります。
耐震診断や補強にどれくらい費用がかかるか分からない
耐震診断や耐震補強を検討したものの、費用の見通しが立たず、結局何もしないまま時間だけが過ぎてしまうというケースもあります。
木造戸建ての耐震診断費用はおおよそ数万円から15万円程度、補強工事は内容によって数十万円から150万円程度と幅があります。
売却を前提とする場合、必ずしもすべての物件で耐震補強が必須というわけではないため、まずは売却の方針を固めてから、必要性を判断するという順序でも問題ありません。
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旧耐震物件が売却でどう扱われるか、正しい理解
不安を解消するために、旧耐震物件が実際の売却でどう扱われるのかを整理します。
木造戸建ての多くは建物より土地の価値が中心になる
木造戸建ての法定耐用年数は22年とされており、旧耐震基準の物件はこの年数をすでに大きく超えているケースがほとんどです。
そのため、査定額の多くは建物ではなく土地の価値によって決まる傾向にあります。
旧耐震であること自体が査定額を大きく押し下げる直接的な要因というよりも、築年数の古さによって建物評価が下がっている、と捉えたほうが実態に近いといえます。
買い手の住宅ローン控除に影響が出る場合がある
住宅ローン控除の適用には、新耐震基準に適合していることや、耐震基準適合証明書の取得といった条件が設けられている場合があります。
旧耐震のままだとこれらの条件を満たせず、買い手が想定していた税制優遇を受けられない可能性があります。
ただし、耐震基準適合証明書を取得すれば、旧耐震であっても新耐震基準に適合しているとみなされ、控除の対象になるケースもあります。
買い手には土地目的・リノベーション目的の層もいる
旧耐震物件を検討する買い手には、建物の性能を重視する層だけでなく、建て替えや更地活用を前提に土地としての価値を重視する層、あるいはリノベーションを前提に古い物件をあえて探している層も存在します。
こうした層にとっては、旧耐震かどうかよりも、立地や価格、土地の広さのほうが重要な判断材料になります。
買い手の層を意識した売り方を検討することが、成約への近道になります。
関連記事：旧耐震物件でも買い手はつく？仲介と買取を比較してわかりやすく解説
売却をスムーズに進めるための対応策
旧耐震物件を売却する際に、実際にどのような対応をしておくと有利になるのかを整理します。
耐震診断を受けて建物の状態を客観的に示す
耐震診断を受けておくと、建物の実際の耐震性能を客観的な数値で示すことができます。
診断結果が良好であれば、それ自体が買い手にとっての安心材料になり、価格交渉でも有利に働く可能性があります。
逆に補強が必要と分かった場合でも、その情報を事前に開示しておくことで、契約後のトラブルを避けやすくなります。費用は物件の規模にもよりますが、数万円から15万円程度が目安です。
耐震基準適合証明書の取得を検討する
耐震診断の結果、一定の基準を満たしていると確認できれば、「耐震基準適合証明書」を取得できる場合があります。
この証明書があれば、旧耐震物件であっても買い手が住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる可能性が生まれ、購入希望者にとっての魅力が高まります。
証明書の取得には数万円程度の費用がかかりますが、買い手の選択肢を広げる効果が期待できます。
土地の価値を軸にした価格設定と売り方を検討する
建物の評価があまり見込めない場合は、土地の価値を軸にした価格設定に切り替えることも有効です。
国税庁の路線価や、国土交通省の取引価格情報検索を使えば、近隣の土地としての取引事例を確認できます。
建物の耐震性能をアピールするのではなく、立地や土地の広さといった強みを前面に出した売り方に切り替えることで、旧耐震という条件をあまり気にしない買い手にアプローチしやすくなります。
関連記事：古い家は「売れない」と言われる理由と、今すぐできる対処法を解説
「旧耐震だから絶対に売れない」というのは誤解
「旧耐震基準の物件は売れない」というのは、正確ではありません。
実際には、旧耐震物件であっても、土地の価値を重視する買い手や、リノベーションを前提とする買い手など、さまざまな層に向けて売却されているケースが数多くあります。
耐震性能そのものが問題になるというよりも、価格設定が周辺相場に合っていない、あるいは物件の魅力が十分に伝わっていないといった、他の要因が売れにくさの原因になっていることも少なくありません。
「旧耐震だから」という理由だけで諦める前に、耐震診断や適合証明書の取得、価格設定の見直しなど、できる対策を検討してみることが大切です。
関連記事：築30年の戸建て売却相場は？価値ゼロでも高く売るコツと4つの売却方法を解説
まとめ
旧耐震物件の売却では、住宅ローン控除などの税制優遇に影響が出る可能性があるものの、耐震性能そのものが理由で売却できなくなるわけではありません。
木造戸建ての多くは、旧耐震かどうかにかかわらず、法定耐用年数を超えていることから土地の価値が中心の評価になります。
耐震診断を受けて建物の状態を客観的に示すことや、耐震基準適合証明書の取得を検討すること、土地の価値を軸にした売り方に切り替えることが、スムーズな売却につながる現実的な対応策です。
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